México rompe récord en desarrollo de naves industriales

La reconfiguración de las cadenas de suministro a nivel mundial, impulsada por factores como la tensión comercial entre China y Estados Unidos, la pandemia de COVID-19, el conflicto Rusia-Ucrania y el crecimiento del comercio electrónico, ha convertido a México en un punto focal del "momento mexicano". Esto es especialmente cierto para el sector inmobiliario industrial, según expertos.

Entre 2022 y lo que va de 2023, más de 300 empresas han llegado a México por primera vez, y se espera que el país atraiga 50 mil millones de dólares en Inversión Extranjera Directa en los próximos cinco años, según Morgan Stanley.

Sin embargo, la disponibilidad limitada de naves industriales es un desafío para que nuevas empresas se establezcan en México. Jonathan Pomerantz, director Comercial y de Inversiones del fondo inmobiliario Meor, señala que la tasa de vacancia es inferior al 2% a nivel nacional, y casi cero en el norte del país. Además, se necesitan 13 millones de metros cuadrados adicionales de espacio para satisfacer la demanda actual de nearshoring, que se espera que se duplique en los próximos años.

Aunque México alcanzó la construcción histórica de 2 millones de metros cuadrados de superficie industrial en 2022, Pomerantz cree que esta cifra podría aumentar al cierre de 2023, pero seguirá siendo insuficiente para cubrir las necesidades de las empresas que buscan reubicarse.

El desafío de la falta de infraestructura y mano de obra La falta de infraestructura y de mano de obra son dos desafíos importantes para el desarrollo industrial en México. Zonas de alta demanda como Tijuana, Monterrey y Ciudad Juárez han experimentado una escasez de terrenos con servicios, lo que dificulta la expansión de las empresas.

Pomerantz señala que el rezago en equipamiento urbano proviene de administraciones pasadas, pero la iniciativa privada está colaborando con los gobiernos locales para invertir en el desarrollo de infraestructura.

El problema no es la generación de energía, ya que la mayoría de las áreas industriales tienen suficiente, sino la falta de infraestructura para transformar la energía de alta a baja o media, que se requiere en los parques industriales. Además, faltan líneas de transmisión para distribuirla a diferentes lugares.

Precios de renta en niveles históricos La alta demanda y la escasa oferta de espacios industriales, junto con la inflación de los últimos años, han llevado a los precios de alquiler de naves industriales en México a alcanzar niveles récord.

En mercados atractivos para el nearshoring en el norte del país, como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez, los precios de alquiler han aumentado un 25-30% en los últimos dos años. En la región del Bajío, el aumento ha sido de aproximadamente el 10%.

A pesar de estos aumentos, México sigue siendo competitivo debido a su ubicación estratégica, lo que lo convierte en una elección necesaria para las empresas que deseen mantener relaciones comerciales con Estados Unidos, al menos a corto plazo, incluso si los costos son mayores que en otros países.